Boom mieszkaniowy może się zakończyć

Ceny mieszkań na początku 2019 roku będą rosnąć, a od mniej więcej połowy roku można się spodziewać delikatnych spadków – oceniają analitycy Home Broker. Dużo będzie jednak zależeć od cen materiałów budowlanych i nowych przepisów. Wprowadzenie funduszu gwarancyjnego dla deweloperów może oznaczać, że w skali roku deweloperzy będą musieli zapłacić ok. 2 mld zł. Dodatkowymi kosztami obarczą najprawdopodobniej klientów, co przynieść może dalszy spadek popytu na nowe lokale. Już dziś widoczny jest spadek sprzedawanych mieszkań i liczby rozpoczynanych inwestycji. To może oznaczać koniec boomu mieszkaniowego na rynku. 

– Myślę, że najbliższe miesiące przyniosą nam odpowiedź na pytanie: czy to już koniec wzrostu cen mieszkań. Temat boomu można analizować wielotorowo. Po pierwsze, jest kwestia tego, czy dużo mieszkań się sprzedaje. U deweloperów spadki sprzedaży nastąpiły już w II i III kwartale 2018 roku, czyli szczyt sprzedażowy mamy za sobą, aczkolwiek nadal sprzedaje się dużo mieszkań. Kolejna rzecz to statystyki GUS, wskazujące na to, ile się buduje nowych mieszkań. Pod koniec roku doszło do zatrzymania, czyli rynek przestał się już rozpędzać – podkreśla w rozmowie z agencją informacyjną Newseria Biznes Marcin Krasoń, analityk rynku nieruchomości w Home Broker.

Raport REAS „Rynek mieszkaniowy w Polsce” wskazuje, że deweloperzy działający na sześciu największych rynkach w Polsce zakończyli III kwartał z wynikiem 14,2 tys. sprzedanych mieszkań. To trzeci z rzędu kwartał spadków sprzedaży – o 9 proc. w stosunku do ostatniego kwartału i blisko 19 proc. w skali roku. Według GUS w listopadzie deweloperzy oddali do użytku blisko 11 tys. mieszkań. Skumulowana 12-miesięczna liczba lokali mieszkalnych oddawanych do użytkowania wynosi 108,8 tys. i od kilku miesięcy nie rośnie. To w połączeniu z niższą sprzedażą może syngalizować koniec boomu na polskim rynku nieruchomości.

– Nastąpi okres stabilizacji, siłą rozpędu jeszcze nadal będzie się budować dużo mieszkań, a potem rozpocznie się spadek – analizuje Marcin Krasoń.

Jego zdaniem 2019 rok przyniesie spadek liczby budowanych mieszkań. Już teraz liczba pozwoleń na budowę jest zaledwie kilka procent większa niż rok wcześniej. Ponadto ze względu na rosnące koszty budowy część inwestycji została zahamowana.

– Z drugiej jednak strony spodziewamy się rozwoju sprawy z ustawą o REIT-ach, czyli FINN-ach, funduszach inwestycyjnych, które będą inwestować w nieruchomości. To może być dodatkowym stymulantem dla rynku najmu, który też moim zdaniem będzie się w Polsce dalej rozwijał. Cały czas obserwujemy też, co się dzieje z programem Mieszkanie Plus – wymienia Marcin Krasoń.

Sytuacja nie pozostanie bez wpływu na poziom cen.

– W ostatnim roku ceny rosły bardzo dynamicznie, od początku roku nawet o 10–13 proc., podczas gdy przez ostatnie 8–10 lat wzrosty cen, jeżeli następowały, były dużo niższe, maksymalnie kilkuprocentowe. Dlatego raczej prędzej niż później nastąpi koniec tych wzrostów – podkreśla Krasoń.

Obecnie stawki za metr kwadratowy mieszkania w największych miastach Polski są dziś o 10,7 proc. droższe niż rok temu. Z analizy Home Broker i Open Finance wynika, że ceny najbardziej wzrosły w Lublinie (21,7 proc.), Szczecinie (19,7 proc.), Białymstoku (19,5 proc.) i Gdańsku (18,2 proc.). W Warszawie ceny rosną o 11,5 proc.

– Ostatnie kwartały to był czas wzrostów cen materiałów budowlanych, a także problemów z osobami do pracy. To oczywiście wpływa na to, jak się buduje i za ile, bo jeżeli trzeba płacić więcej robotnikom i za materiały budowlane, a o robotników jest trudniej, to się trudniej i drożej buduje. Wtedy część klientów rezygnuje z zakupu mieszkania – ocenia ekspert Home Broker.

Ostatnie dane pokazują delikatny spadek cen – w ciągu miesiąca o 1,59 proc., eksperci są jednak ostrożni w przewidywaniach, czy będzie to stały trend.

– Spodziewam się, że w 2019 roku maksymalnie przez parę miesięcy ceny jeszcze będą rosnąć, potem zaczną spadać, aczkolwiek moim zdaniem te spadki będą raczej spokojne. Wzrosty miały inne podłoże niż w latach 2004–2008. Wydaje mi się, że za rok możemy mieć do czynienia z cenami na podobnym poziomie co dziś, ale z jeszcze jakimś małym wzrostem po drodze – mówi Marcin Krasoń.

Na ceny mieszkań duży wpływ mogą mieć zmiany w prawie. Propozycja UOKiK utworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, gdzie składki będą wpłacać deweloperzy (1–5 proc. wartości nieruchomości), może się przełożyć na dalszy wzrost cen, nawet kilkuprocentowy. Polski Związek Firm Deweloperskich wylicza, że deweloperzy zapłacą w skali roku 2 mld zł.

– Wystarczy zobaczyć, co się stało z podatkiem bankowym, który niejako automatycznie został przerzucony na klientów. Spodziewamy się, że deweloperzy zrobią podobny krok i to niestety przyczyni się do podniesienia cen i jeszcze bardziej obniży popyt – prognozuje analityk.