Nabywcy mieszkań będą lepiej chronieni

Przygotowywana przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów nowelizacja ustawy deweloperskiej wprowadzi dodatkowe zabezpieczenia dla klientów w przypadku upadłości dewelopera czy nieukończenia przez niego budowy. Lepiej chronieni mają być również nabywcy garaży czy boksów rowerowych. Zmiany obejmą też sprzedaż gotowych już nieruchomości.  

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli tzw. ustawa deweloperska, obowiązuje od 2011 roku. Zdaniem UOKiK wymaga ona kilku poprawek. Jedną z zasadniczych zmian będą dodatkowe gwarancje dotyczące otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych

– Do tej pory były dostępne cztery rachunki: otwarty, otwarty z gwarancją bankową, otwarty z ubezpieczeniem i zamknięty. Naszym zdaniem rachunek otwarty bez zabezpieczenia w postaci gwarancji bankowej czy ubezpieczenia jest zbyt małą ochroną dla klientów – wyjaśnia w rozmowie z agencją informacyjną Newseria Biznes Marek Niechciał, prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Po planowanych zmianach wszystkie otwarte rachunki będą musiały być objęte gwarancją ubezpieczeniową albo bankową. Są to rachunki, na które klienci wpłacają pieniądze, a bank przekazuje je deweloperowi zgodnie z ustalonym harmonogramem. Zdaniem UOKiK problem jednak w tym, że nikt nie kontroluje postępów prac. Może się więc okazać, że klient straci część pieniędzy, które bank przekazał już deweloperowi, mimo że prace na budowie ustały. Dane UOKiK wskazują, że z otwartych rachunków powierniczych korzysta 80 proc. deweloperów

– Dodanie gwarancji lub ubezpieczenia do rachunku to podstawowa zmiana, jaką postulujemy. Jeśli deweloper nie może się dogadać z bankiem czy ubezpieczycielem, to czy warto u niego kupować mieszkanie – podkreśla Marek Niechciał.

Deweloperzy i klienci będą mieli również do wyboru zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. W tym rozwiązaniu deweloper otrzymuje zapłatę za lokal po przeniesieniu prawa własności mieszkań.

– Mogę się posłużyć przykładem rynku turystycznego, gdzie w grę wchodzą o wiele mniejsze kwoty, ale gdzie rachunku otwartego nie ma, za to są odpowiedniki trzech pozostałych. Wydaje się, że przy większych sumach, jakie wiążą się z zakupem mieszkania, powinniśmy lepiej chronić konsumentów przy decyzjach wiążących często na całe życie, a na pewno na wiele lat – tłumaczy Marek Niechciał.

UOKiK chce również, by wpłaty kupujących mieszkania były powiązane z postępami prac na budowie. Obowiązek sprawdzenia, czy deweloper posiada prawo do terenu, czy otrzymał pozwolenie na budowę i czy nie jest objęty postępowaniem restrukturyzacyjnym lub upadłościowym będzie po stronie banku. W przypadku nieprawidłowości bank będzie miał prawo wstrzymać wypłatę pieniędzy deweloperowi do czasu usunięcia nieprawidłowości.

W przypadku, gdy deweloper zaprzestanie budowy, bank rozwiąże umowę prowadzenia rachunku powierniczego, a całość zgromadzonych na nim pieniędzy zwróci nabywcy.

UOKiK chce też zwiększyć gwarancje dla nabywców na etapie przenoszenia prawa własności do lokalu. Deweloper będzie mógł zamknąć rachunek powierniczy dopiero po ustanowieniu prawa odrębnej własności ostatniego z niesprzedanych lokali.

– Były przykłady, że budynek był już oddany, lokal był gotowy, a występowało ryzyko, że między zakupem a wpisaniem do ksiąg okazało się, że deweloper – niebędący już wtedy w statusie dewelopera – znika – mówi Marek Niechciał.

Deweloperzy i klienci mogą się spodziewać również zmian związanych z umowami rezerwacyjnymi lokali. Dziś firmy deweloperskie mają w tej materii pełną dowolność. Po nowelizacji opłata rezerwacyjna nie mogłaby przekraczać 1 proc. ceny.

– Nadal niektórzy chcą obejść ustawę w taki sposób, że wymagają wpłaty przy umowie przedwstępnej, gwarancyjnej – jeśli przy wartości nieruchomości 300 tys. zł jest to 1 tys. zł, to jest to zrozumiałe, ale 80 proc. ceny jest przesadą. Wydaje się, że powinniśmy chronić nabywców lokali, postulujemy, żeby uregulować tę kwestię – podkreśla Marek Niechcial.

Wszystkie postulowane przez UOKiK zmiany objęłyby nie tylko nabywców lokali mieszkalnych, lecz także związanych z nimi garaży, boksów na rowery czy udziałów w prawie własności osiedlowej uliczki. Gwarancje obejmą także kupujących lokale użytkowe i gotowe mieszkania. UOKiK chce też, by obowiązkowym załącznikiem do umowy deweloperskiej była zgoda banku finansującego dewelopera na to, by kupujący po wpłaceniu pełnej ceny otrzymał mieszkanie z czystą hipoteką. Dziś pierwszeństwo w zaspokajaniu roszczeń w przypadku upadłości dewelopera ma bank.